賃貸のモチベーションに与えてくれる効果

アフターサービスも、売主の音信がないので仕方なくマンションを建設したゼネコンに直接掛け合わねばならず、入居者にとっては暗雲垂れこめるスタートとなりました。ところが、時は進んでいて、当初設定していた分譲価格が、他のマンション価格と比較して、相当高くなっていました。
そのため、再度価格の設定をしなければならなかったのですが、この価格設定にももたついて、再出発の価格も時代遅れという情けないスタートになりました。それでも、新たな販売業者も決め、鳴り物入りで再起を目指したのですが、状況がマンション事業に非常に厳しい時でしたから、この販売企画は結局不発。
そのうちマンションが完成して、20％位成約していたユーザーが入居し始めました。以降、まったく売れないマンションを抱え、尻に火が付くようになった業者は、本格的に分譲価格を考え直し、最終的には当初価格より3割ダウンの価格でようやく完売に至りました。
この間、当初からの成約客への販売価格を含む矛盾や、細かな問題が山積みしていましたが、居住者の矢の催促にもかかわらず、何ら問題を解決しないまま、現状の大混乱を無視してそのまま倒れ込むようにして売れてしまったのです。そのうちに阪神大震災が起こり、しばらくマンションはまったく売れない状態が続きましたので、事業主が検討した結果、販売を専門の販売会社に委託することになりました。
このマンションの20年後の管理状況は推して知るべしです。どのような事業でも同じでしょうが、分譲マンション事業も経験を積むことによりさまざまな知識が蓄積され、より上質なマンションをつくることが出来ます。
マンション事業に関わり始めた当初は、利益をあげるのが精一杯の事業者も、何度かマンション事業を手掛けてゆくうちに、徐々にマンション事業のコツが分かるようになり、今まで煩墳な内容に右往左往していたのが、本来気をつけなければいけない所に集中的に力を注ぐだけでよい状況に収散されてきます。そうなると、ある種の美風を持った事業者は、ユーザーの気に入るマンションづくり、20年先、30年先を見据えたマンションづくりが出来るようになるのです。
そこまでくると、この事業者は、本物のマンションデベロッパーと呼べるようになります。出来れば、このような事業者からマンションを購入して、後々も、安心して暮らしていけるようにしたいものです。
ところが、先に述べたような利益追求型の、不良債権解消型のマンション業者の中には、居住者の苦情や正当な要求を拒絶したり、反応さえしない業者が多くあります。また、マンション事業と切っても切れることのない区分所有法という法律の存在さえ知らず、居住者間のトラブルが持ち上がっても、法に基づいたバランスのある解決、助言というのが出来ません。
仕方なく居住者は自分たちで問題解決に動くわけですが、管理規約を作ったマンション業者の適切なアドバイスがない議論は、正しい方向に向かうのに多くの時間を要します。このような問題も含め、不良事業主に関しては様々な問題が山積みし、極端な事例で言えば、全額払って購入した不動産が事業主の借金の抵当に入ったままであるとか、マンションに入居してみると、入居者が3割しかいなくて他は空室だったとか。

また、その空室の管理費が滞って管理者が手を引いたとか、管理費を抑えるためプロの管理会社に管理を委託せず、自ら管理会社をつくり管理していたのだか、その管理が杜撰をきわめ、今は誰にも相手にされない幽霊マンションになっているとか。事業者に問題があり、マンション管理がズタズタになっている事例というのは枚挙にいとまがありません。
新築マンションを購入しようとするならば、少なくとも、事業者がどのような会社なのか、しっかり把握してから、マンション購入の決断をするべきではないかと思います。私どもはマンションも分譲しており、仕事柄、他社が企画するマンション価格は非常に気になります。
特にこの2年、価格が低迷し、売れ行きも巷間で言われているほどよくはありません（マスコミ等の情報によれば、平成８年４月のマンション契約率は80％以上で良く売れているということになっています）。したがって、新規にマンション企画をするとき、価格付けには特に神経質になってしまいます。
それで私どもは、他のマンション分譲会社が販売する新規のマンション価格を知るため、京都地域に限ってですが、新聞の折り込み等に入っているマンションチラシを、コンピュータに入力しています。ですから、地域・価格・完成年月日等、条件を入力すれば、たちどころに知りたい情報が検索できるようになっています。
格安マンションが出てくる背景マンション業者はだいたい市場価格に準ずるような形で価格付けをするものですが、私どものような弱小デベロッパーは、絶対売り切りたいという思いと、大手と比べてブランドがかなり低いという弱みで、つい価格で勝負という気持ちになってしまいます。また、大手はマンション事業を企画するにあたり様々な経費を必要としますが、私どもは年間数棟しか扱いませんし、企画担当は私だけで本社経費とか企画経費とか販売経費等を別に必要としませんので、また、別のシステムで、マンション用地の情報が持ち込まれると、空白に入力してゆくだけで、何階建・何戸のマンションが建つか、たちどころにわかる簡略なマニュアルを持っています。
このマニュアルでマンションを企画したときの価格を出し、同地域での他業者の販売事例と比較してみるのです。マンション価格というのは、仕様に多少のレベル差はあれ、販売価格を占有面積（坪数）で割ってみると、同地域であれば、良く似たような価格（坪単価）が出るものです。
こういう価格を市場価格とし、自社の企画するマンション価格と比較していきます。京都でマンション企画のニーズが最も強い地域は、中心地の四条河原町から徒歩5～6分圏内。
次に強いのが四条烏丸から徒歩5～6分圏内と考えられています。今までの市場価格が、四条河原町で坪単価200～210万円として、新規に企画する物件がマニュアルで坪単価180万円位で販売可能な物件であるなら安全圏内と言えます。

道路条件、採光、総戸数、ファサード等を検討しながら企画を実現するかどうか決めます。マンション価格の比較というのは割合簡単です。
一般にマンション価格というと坪単価での話が多いので、この価格で計算したほうがよくわかるのではないかと思います。まず専有面積（平方メートル）に0・3025を掛けて坪数を出してください。
先にも述べましたように、販売価格をこの坪数で割ったものが、坪単価です。このように自分が購入を検討しているマンションの坪単価を出し、他物件の、出来れば条件のよく似た物件の坪単価と比較してみます。
いくつか比較していくと、徐々に地域のマンション価格というのが把握できるようになります。大まかに言えば、同地域、同条件のマンション価格は同じような坪単価になってきます。
この価格を基準として頭において、新聞折り込みのマンションチラシや、書店で販売している住宅情報等でマンション情報を収集し、そして自分が暮らしたい地域のマンションと価格を比較するのです。

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